# Мошенничество с квартирой умершего: что защищает

В сервисе Тропа можно бесплатно получить персональный план после смерти родственника или близкого. С его помощью будет легко разобраться в вопросах, связанных с документами, сроками, похоронами, наследством, выплатами и льготами, жильём и имуществом, банковскими счетами и цифровыми аккаунтами, налогами и личными вещами. План собирается из ваших ответов: то, что вас не касается, в нём не показывается, а то, что уже сделано, он помнит. К каждому шагу идёт подробная статья с проверенными сроками и ссылками на законы.

Росреестр проверяет по базе ЗАГС, жив ли собственник, и приостанавливает регистрацию. Что попросить у нотариуса и как вернуть квартиру через суд.

**Коротко.** Главная защита квартиры работает без вашего участия: прежде чем зарегистрировать переход права, Росреестр обязан проверить по базе ЗАГС, жив ли собственник, — на это ему отведено два рабочих дня. Доверенность, выданная близким при жизни, к этому дню недействительна, а заявление о запрете сделок без личного участия продолжает действовать и после смерти. На вашу долю остаётся попросить нотариуса о мерах по охране наследства, а если сделка прошла — идти в суд. Вернуть квартиру можно даже от добросовестного покупателя.

Раздел: Цифровое наследство. Проверено: 18 августа 2026. Источник: https://vashatropa.ru/blog/moshennichestvo-s-kvartiroy-umershego

---

Главная защита квартиры близкого работает без вашего участия: прежде чем зарегистрировать переход права, Росреестр обязан проверить по базе ЗАГС, жив ли собственник. Доверенность, выданная близким при жизни, к этому дню уже недействительна, а заявление о запрете сделок, если он успел его подать, продолжает действовать и после смерти. На вашу долю остаётся то, чего Росреестр не сделает: попросить нотариуса взять квартиру под охрану, а если сделка всё-таки прошла — идти в суд.

## Что происходит, когда документы на квартиру умершего подают в Росреестр

Прежде чем что-то зарегистрировать, регистратор запрашивает базу ЗАГС и выясняет, не умер ли собственник; на эту проверку ему отведено два рабочих дня. ч. 10.1 ст. 29 №218-ФЗ Узнав о смерти, регистрацию он приостанавливает. пп. 1, 2, 8 и 13 ч. 1 ст. 26 №218-ФЗ

Доверенность, по которой мог бы действовать посторонний, к этому моменту тоже не работает: она прекратилась в день смерти близкого. подп. 5 п. 1 ст. 188 ГК

Остаётся подделка — договор или доверенность, которых никогда не было. Такие документы регистратор обязан задержать, если о подложности ему сообщил правоохранительный орган, у которого в производстве дело по этой квартире. п. 6 ч. 1 ст. 26 №218-ФЗ В этом и состоит практический смысл заявления в полицию: оттуда бумага уходит в Росреестр, и регистрация встаёт.

## Если близкий успел подать заявление о запрете

Запрет на сделки без личного участия собственник оформляет при жизни и сам, а запись о нём вносят в реестр за пять рабочих дней. ч. 1 ст. 36 №218-ФЗ Пока эта запись стоит, документы, поданные кем-то, кроме собственника, возвращают без рассмотрения, а заявителя уведомляют об этом в течение пяти рабочих дней. ч. 3 ст. 36 №218-ФЗ

Смерть такую запись не гасит: оснований для погашения в законе три, и смерти собственника среди них нет. ч. 2 ст. 36 №218-ФЗ Снимать её вам тоже не придётся — регистратор погасит запись сам, когда будет регистрировать ваше право по свидетельству о праве на наследство.

## Если такого заявления не было

Заявление о запрете за близкого подать не выйдет: его принимают только от того, кто уже записан собственником в реестре, а вы появитесь там после регистрации права по свидетельству о праве на наследство. ч. 1 ст. 36 №218-ФЗ

Собственником вы при этом становитесь гораздо раньше: принятое наследство считается вашим со дня смерти близкого, а не со дня записи в реестре. п. 4 ст. 1152 ГК Значит, требовать квартиру назад, судиться за неё и заявлять о преступлении вы вправе, не дожидаясь свидетельства.

## Что попросить у нотариуса

Нотариус принимает [меры по охране наследства](https://vashatropa.ru/blog/veschi-v-kvartire-umershego), и достаточно заявления одного из наследников. п. 2 ст. 1171 ГК Действовать он может и по сообщению постороннего человека, и по своей инициативе ст. 64 Основ законодательства о нотариате, так что просьба уместна, даже если наследственное дело ведёте не вы.

Для квартиры такая мера — опись имущества и передача его на хранение, обычно кому-то из наследников. ст. 1172 ГК (Доверительное управление наследством квартире не подходит: его учреждают для предприятий, долей в уставном капитале, паёв, ценных бумаг и исключительных прав п. 1 ст. 1173 ГК.)

**Если квартира стоит пустая**

Опись у нотариуса пустое жильё не сторожит, и присмотр за ним остаётся бытовой задачей: замки, соседи, счётчики, накопившаяся почта. Что с этим делать по порядку, разобрано отдельно — [о безопасности пустующей квартиры](https://vashatropa.ru/blog/esli-zhile-pustuet).

**Что делать дальше**

После ухода близкого дел может оказаться гораздо больше, чем кажется на первый взгляд. **Документы, сроки, организация похорон, выплаты, наследство, налоги и разбор вещей** — всё это сложно удержать в голове.

Ответьте на несколько вопросов и получите персональный план под вашу ситуацию.

[Собрать персональный план](https://vashatropa.ru/onboarding) Бесплатно, анонимно и без регистрации

## Если сделку всё-таки зарегистрировали

Зарегистрированное право оспаривают только в суде, и другого пути закон не даёт. п. 6 ст. 8.1 ГК Заявление в полицию идёт параллельно и суда не заменяет.

Вернуть квартиру можно даже от человека, который купил её, ничего не зная о подделке. Собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения ст. 301 ГК, а у добросовестного покупателя — когда вещь выбыла из владения помимо воли владельца. п. 1 ст. 302 ГК Ссылка покупателя на собственную добросовестность в таком случае не спасает. п. 39 постановления Пленума №10/22

Мошенничество, из-за которого человек лишился права на жильё, наказывается лишением свободы на срок до десяти лет ч. 4 ст. 159 УК, и единственным было это жильё или нет, значения не имеет. п. 9 постановления Пленума №48

## Частые вопросы

### Может ли кто-то продать квартиру умершего

Зарегистрировать такую сделку почти невозможно: перед регистрацией Росреестр запрашивает базу ЗАГС и выясняет, не умер ли собственник — на проверку отведено два рабочих дня, — а узнав о смерти, приостанавливает регистрацию.

### Действует ли доверенность близкого после смерти

Нет, она прекратилась в день смерти. Поэтому посторонний по ней действовать не может, а остаётся только подделка — договор или доверенность, которых никогда не было.

### Что даёт заявление о запрете сделок без личного участия

Пока запись стоит, документы, поданные кем-то, кроме собственника, возвращают без рассмотрения. Смерть эту запись не гасит: оснований для погашения в законе три, и смерти собственника среди них нет.

### Можно ли подать такое заявление за близкого

Нет: его принимают только от того, кто уже записан собственником в реестре. Но собственником вы становитесь со дня смерти близкого, поэтому требовать квартиру назад и заявлять о преступлении вправе, не дожидаясь свидетельства.

### Что попросить у нотариуса для защиты квартиры

Меры по охране наследства: достаточно заявления одного из наследников, а действовать нотариус может и по сообщению постороннего, и по своей инициативе. Для квартиры это опись имущества и передача на хранение.

### Можно ли вернуть квартиру у добросовестного покупателя

Да, если вещь выбыла из владения помимо воли владельца: собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения, и ссылка покупателя на добросовестность в таком случае не спасает.

## Источники

- ч. 10.1 ст. 29 №218-ФЗ — Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — ред. от 04.08.2026 — сверено 2026-08-06 — https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/02766c386c2ef725cc8490f38d46a143c994a039/

  > 10.1. Факт смерти гражданина проверяется посредством направления межведомственного запроса о предоставлении сведений о государственной регистрации смерти с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия органом регистрации прав оператору федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра записей актов гражданского состояния. Предусмотренная настоящей частью проверка проводится в течение двух рабочих дней в пределах срока осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
- пп. 1, 2, 8 и 13 ч. 1 ст. 26 №218-ФЗ — Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — ред. от 04.08.2026 — сверено 2026-08-06 — https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/f10dc2166d2e834a0086658226e2f96fb5f1cb5f/

  > 1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; <…> 8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами; <…> 13) сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной;
- подп. 5 п. 1 ст. 188 ГК — Гражданский кодекс, часть первая — ред. от 10.06.2026 — сверено 2026-08-06 — https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/c511d2a3c68c7a42497babc32771904550debd21/

  > 1. Действие доверенности прекращается вследствие: <…> 5) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.
- п. 6 ч. 1 ст. 26 №218-ФЗ — Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — ред. от 04.08.2026 — сверено 2026-08-06 — https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/f10dc2166d2e834a0086658226e2f96fb5f1cb5f/

  > 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность <…> документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;
- ч. 1 ст. 36 №218-ФЗ — Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — ред. от 04.08.2026 — сверено 2026-08-06 — https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/1bb209ee024aa5a0306bf99ee78ae02e20d1b459/

  > 1. При представлении лицом, указанным в Едином государственном реестре недвижимости в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем либо его представителем, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности, заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без личного участия правообладателя (его законного представителя) <…> в Единый государственный реестр недвижимости в срок не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления вносится запись о заявлении о невозможности регистрации.
- ч. 3 ст. 36 №218-ФЗ — Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — ред. от 04.08.2026 — сверено 2026-08-06 — https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/1bb209ee024aa5a0306bf99ee78ae02e20d1b459/

  > 3. Наличие указанной в части 1 настоящей статьи записи, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости, является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости, его законным представителем) на государственную регистрацию перехода, прекращения, ограничения права и обременения соответствующего объекта недвижимости. Орган регистрации прав обязан уведомить заявителя о возврате заявления без рассмотрения с указанием причины возврата в течение пяти рабочих дней со дня его принятия.
- ч. 2 ст. 36 №218-ФЗ — Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — ред. от 04.08.2026 — сверено 2026-08-06 — https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/1bb209ee024aa5a0306bf99ee78ae02e20d1b459/

  > 2. Запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о заявлении о невозможности регистрации погашается на основании: 1) решения государственного регистратора прав (без заявления собственника, его законного представителя) одновременно с осуществляемой государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности при личном участии указанного собственника (его законного представителя), а также при осуществлении государственной регистрации прав в порядке наследования; 2) заявления собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности регистрации; 3) вступившего в законную силу судебного акта.
- п. 4 ст. 1152 ГК — Гражданский кодекс, часть третья — ред. от 08.08.2024 — сверено 2026-08-05 — https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34154/835f8a821039f024986397e42daaab6de52991f1/

  > 4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
- п. 2 ст. 1171 ГК — Гражданский кодекс, часть третья — ред. от 08.08.2024 — сверено 2026-08-05 — https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34154/1b4e79301020f43ca2eef02c0f05f1a1cdf0dd0b/

  > 2. Нотариус принимает меры по охране наследства и управлению им по заявлению одного или нескольких наследников, исполнителя завещания, органа местного самоуправления, органа опеки и попечительства или других лиц, действующих в интересах сохранения наследственного имущества.
- ст. 64 Основ законодательства о нотариате — Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 №4462-1) — ред. от 10.06.2026 — сверено 2026-08-05 — https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1581/f85ce4cef912ecc69e9bbe345d152811bc530816/

  > Нотариус по месту открытия наследства по сообщению граждан, юридических лиц либо по своей инициативе принимает меры к охране наследственного имущества, когда это необходимо в интересах наследников, отказополучателей, кредиторов или государства.
- п. 1 ст. 1173 ГК — Гражданский кодекс, часть третья — ред. от 08.08.2024 — сверено 2026-08-05 — https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34154/ee3503232793a00e7a49df93ab17ae1efa25c5df/

  > 1. Если в составе наследства имеется имущество, требующее не только охраны, но и управления (предприятие, доля в уставном (складочном) капитале корпоративного юридического лица, пай, ценные бумаги, исключительные права и тому подобное), нотариус в соответствии со статьей 1026 настоящего Кодекса в качестве учредителя доверительного управления заключает договор доверительного управления этим имуществом.
- ст. 1172 ГК — Гражданский кодекс, часть третья — ред. от 08.08.2024 — сверено 2026-07-28 — https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34154/b0995daa452b5486756d191d8565ecbf533851b0/

  > 1. Для охраны наследства нотариус производит опись наследственного имущества в присутствии двух свидетелей, отвечающих требованиям, установленным пунктом 2 статьи 1124 настоящего Кодекса.
- п. 6 ст. 8.1 ГК — Гражданский кодекс, часть первая — ред. от 10.06.2026 — сверено 2026-08-06 — https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/0357f6ec88e3d6d7616956dbeb6b6a07e2b393dd/

  > 6. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.
- ст. 301 ГК — Гражданский кодекс, часть первая — ред. от 10.06.2026 — сверено 2026-08-05 — https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/b2a84889a81c92096e09bef00d500570aba6cda2/

  > Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
- п. 1 ст. 302 ГК — Гражданский кодекс, часть первая — ред. от 10.06.2026 — сверено 2026-08-06 — https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/071784d7f850be21b4b71692d282de5c090607cd/

  > 1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
- п. 39 постановления Пленума №10/22 — Постановление Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 — ред. от 12.12.2023 — сверено 2026-08-06 — https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_100466/d3399c1075a636a7fc04e749d3caefc8acbe9d20/

  > 39. По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.
- ч. 4 ст. 159 УК — Уголовный кодекс — ред. от 26.07.2026 — сверено 2026-08-06 — https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_10699/8012ecdf64b7c9cfd62e90d7f55f9b5b7b72b755/

  > 4. Мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение, — наказывается лишением свободы на срок до десяти лет со штрафом в размере до одного миллиона рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет либо без такового и с ограничением свободы на срок до двух лет либо без такового.
- п. 9 постановления Пленума №48 — Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.11.2017 №48 «О судебной практике по делам о мошенничестве, присвоении и растрате» — ред. от 15.12.2022 — сверено 2026-08-06 — https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_283918/

  > 9. Если в результате мошенничества гражданин лишился права на жилое помещение, то действия виновного надлежит квалифицировать по части 4 статьи 159 УК РФ независимо от того, являлось ли данное жилое помещение у потерпевшего единственным и (или) использовалось ли оно потерпевшим для собственного проживания. <…> Для целей части 4 статьи 159 УК РФ правом на жилое помещение признается принадлежащее гражданину на момент совершения преступления право собственности на жилое помещение или право пользования им <…>.

---

Сервис Тропа не оказывает медицинских и юридических услуг и не продаёт похоронные товары.